간주임대료 계산 및 이자율 2018년 ver.

간주임대료 계산 및 이자율 2018년 ver.

임대소득을 받는 분들 중에는
월세를 받는 월 임대료 수입자도 있고
보증금만 받는 보증금 수입자도 있고
보증금+월세 모두 받는 임대소득자도 있지요

주택의 경우 보증금 100%인 전세라는 제도가 있지만
상가의 경우 보증금 일부를 제외하고 대부분의 임대소득은
월세로 구성되어 있습니다.

월세의 경우 매달 임대인과 임차인이 주고 받능 금액이 확실하기 때문에
임대소득에 대한 과세가 용이한 편인데요
반면 보증금은 계약 당시에만 지불할 뿐,
이 후에는 특별한 변동사항이 없으면 그대로 유지되는 경우가 많지요.

임대 계약시 보증금을 높이게 되면
자연스레 월세 금액은 줄어들게 되는데요
보증금은 낮고 월세가 높은 임대인과
보증금은 높지만 월세가 낮은 임대인간의 조세 형평성을 맞추기 위해
2011년부터 간주임대료라는 제도가 시행되었습니다.

월세가 적고 보증금이 높은 경우
높은 보증금을 이용해 다른 금융소득을 얻을 수도 있다고 가정하기 때문이지요.
쉽게 말해 전세금을 월세로 환산하여 수익으로 간주하고 과세하는 제도입니다.

간주임대료는 모두에게 적용되는 것이 아니라
임대사업자로 등록된 경우만 해당되며,
월세의 경우 부부합산 2주택 이상
전세의 경우 부부합산 3주택 이상부터 적용됩니다.
기준시가 9억 이상 고가주택은 1주택이어도 비과세 대상에서 제외되며
전용면적 60m2 이하, 기준시가 3억 이하 주택은 간주임대료 제외대상입니다.

주거용 건물의 간주임대료 소득은
3억원을 초과하는 금액의 60%에 대해 과세됩니다.
간주임대료에서 필요경비를 제외하고 세율을 곱하게 되면
보증금(전세금)에 대해 납부해야할 세금을 계산할 수 있습니다.

즉, 간주임대료는
3억원 초과 보증금 x 60% x 정기예금이자율
(올해 정기예금 이자율은 1.8%)

예를 들어 보증금이 5억원이라면
2억원에 대한 60%인 1.2억에 1.8%를 곱하여 216만원이라는 금액을
마치 월세를 받은 것과 같이 과세하겠다는 뜻입니다.
이 금액에서 경비를 제하고 본인의 종합소득세율을 곱하면
세금을 얼마나 내야할지 정확한 금액이 계산되겠죠?